В настоящее время приобретение жилья в ипотеку без первоначального взноса возможно, хотя и является достаточно затруднительным. Рассмотрим основные способы и нюансы получения такого кредита.
Условия получения ипотеки без первоначального взноса
Как правило, банки требуют от заемщика внести от 10% до 20% первоначального взноса от стоимости недвижимости. Это связано с тем, что:
- Первоначальный взнос повышает заинтересованность заемщика в погашении кредита
- При невыплате кредита банку проще продать квартиру с взносом и возместить убытки
Тем не менее, купить квартиру без первоначального взноса в ипотеку возможно несколькими способами:
Потребительский кредит на взнос по ипотеке
Самый распространенный вариант — это взять потребительский кредит в другом банке и направить его на оплату первого взноса по ипотеке. Однако проценты по потребительским кредитам значительно выше (до 35% годовых), поэтому переплата будет большой.
Например, для первоначального взноса в 500 000 рублей придется взять потребительский кредит на 2 года под 20% годовых. Ежемесячный платеж составит 23 860 рублей. За 2 года вы заплатите банку 175 320 рублей переплаты.
Использование материнского капитала
Материнский капитал также может выступать в качестве первоначального взноса по ипотеке. В 2023 году он составляет 503 000 рублей на первого и 639 000 на второго ребенка.
Однако в большинстве случаев этой суммы будет недостаточно для полной оплаты взноса в крупных городах. Поэтому лучше дополнить маткапитал собственными средствами хотя бы 5-10% от стоимости квартиры.
Ипотека под залог имеющейся недвижимости
Как взять ипотеку без первоначального взноса на квартиру? можно под залог другой квартиры или дома, которые уже есть в собственности. Банк предоставит до 60-70% от их оценочной стоимости. На эту сумму можно приобрести новое жилье без взноса.
Однако на закладываемую недвижимость будет наложено обременение до конца выплаты нового ипотечного кредита. Также процентная ставка по такому кредиту обычно выше стандартной.
Государственные ипотечные субсидии
Существуют госпрограммы, позволяющие получить субсидию на оплату первоначального взноса по ипотеке. Например, в рамках программы «Молодая семья» предоставляется 30-35% от стоимости жилья.
Также в некоторых регионах действуют свои программы ипотечной поддержки. К примеру, в Ульяновской области при покупке жилья в ипотеку выплачивается 150 000 рублей на первоначальный взнос.
Специальные акции банков
Некоторые банки и застройщики периодически проводят акции, позволяющие приобрести жилье в ипотеку без первого взноса или под очень низкий процент. Чаще всего это распространяется на определенные аккредитованные новостройки.
Например, в рамках акции от Промсвязьбанка можно получить ипотеку без первоначального взноса на апартаменты ЖК Символ в Санкт-Петербурге под 10% годовых.
Также как купить квартиру без первоначального взноса иногда предлагают некоторые застройщики, например, ГК ПИК и Самолет Девелопмент, при покупке квартир в их новостройках по специальным условиям.
Недостатки ипотеки без первоначального взноса
Несмотря на возможность купить квартиру без первоначального взноса ипотеку, у таких кредитов есть ряд минусов:
- Высокая процентная ставка. Обычно на 1-2 пункта выше обычной ипотеки.
- Невозможность досрочного погашения в первые 1-2 года.
- Невозможность рефинансирования до того, как доля основного долга не снизится до 50-60% от стоимости недвижимости.
Кроме того, есть риск столкнуться со сложностями при одобрении такого кредита. Банки очень тщательно проверяют платежеспособность заемщика и могут отказать, если есть хотя бы минимальные сомнения.
Требования банков при ипотеке без взноса
Чтобы оформить ипотеку без первоначального взноса, банки предъявляют повышенные требования к заемщикам:
Также в некоторых случаях банк может попросить предоставить созаемщиков или поручителей для дополнительных гарантий возврата кредитных средств.
Этапы оформления ипотеки без взноса
Процедура оформления такой ипотеки мало чем отличается от стандартной:
В некоторых случаях банк может потребовать заключить договор страхования жизни и здоровья заемщика, чтобы минимизировать риски невозврата кредита.
Альтернативы классической ипотеке
Если получить кредит без первоначального взноса не удается, рассмотрите альтернативные варианты приобретения квартиры, например:
- Ипотека от застройщика со скидкой 10-20% вместо взноса;
- Льготные кредитные программы с господдержкой;
- Приобретение квартиры в рассрочку от застройщика сначала без ипотеки.
Выводы и рекомендации
Купить квартиру в ипотеку без первого взноса возможно, главное правильно подойти к этому вопросу. Необходимо рассмотреть все доступные варианты, тщательно просчитать условия и выбрать оптимальный.
Рассрочка от застройщика
Еще один способ обойтись без первоначального взноса по ипотеке — это приобрести квартиру в новостройке в рассрочку от застройщика. Как это работает:
Так можно расплатиться за жилье постепенно без использования ипотеки и первоначального взноса. Главное условие — ваши доходы должны покрывать ежемесячные платежи застройщику в рассрочку.
Накопительная ипотека
Еще один интересный формат, позволяющий обойтись без взноса — накопительная ипотека. Особенности:
- Вы берете этот кредит на длительный срок до 30 лет;
- В течение первых 5-10 лет платите только проценты;
- Это время накапливаете сумму на первоначальный взнос;
- Когда накопили, делаете взнос и начинаете выплачивать основной долг.
Главное преимущество — можно получить ипотеку сразу, а на накопление взноса есть время до 10 лет. Это позволяет не откладывать покупку квартиры.
Ипотека для военных и полиции
Силовики могут воспользоваться специальными условиями по ипотечным кредитам. Например, в Сбербанке и ВТБ для них действует программа с господдержкой со льготной ставкой около 6% годовых. При этом первоначальный взнос необязателен.
Также есть отдельные предложения по ипотеке для сотрудников ФСБ, МВД, прокуратуры. Условия могут отличаться в зависимости от ведомства, обязательно уточняйте детали в банках.
Материнский капитал на погашение
Если не удалось получить ипотеку с нулевым взносом, можно взять обычный кредит с первоначальным взносом 10-20%, а материнский капитал направить на частичное погашение кредита.
Это позволит снизить сумму основного долга и, соответственно, размер ежемесячных платежей. Главное, чтобы после частичного погашения платежи по кредиту были вам по карману.
Перекредитование после регистрации
Если первоначально пришлось взять потребительский кредит на взнос по ипотеке из-за высоких ставок, то после оформления квартиры в собственность такой кредит можно погасить, взяв рефинансирование уже под залог приобретенного жилья.
Это позволит получить более низкую ставку по ипотеке и сократить переплату. Главное, чтобы к этому моменту ваша кредитная история была положительной.
Ставка по ипотеке без первоначального взноса
Как правило, процентная ставка по ипотеке без взноса выше, чем по стандартным программам. В среднем на 1-3 процентных пункта.
Это связано с тем, что такие кредиты считаются более рискованными для банков. Поэтому клиент компенсирует повышенные риски банка более высокой ставкой.
В то же время многие банки готовы рассматривать заявки на ипотеку без первого взноса от своих зарплатных клиентов без увеличения ставки. Это своего рода бонус к большей лояльности и длительным отношениям с банком.
Документы для ипотеки с нулевым взносом
Пакет документов для оформления ипотеки без первоначального взноса ничем не отличается от стандартного набора:
- Паспорт гражданина РФ;
- Водительское удостоверение;
- Документы, подтверждающие доходы;
- СНИЛС;
- Свидетельство о браке (при наличии).
Однако требования к этим документам и проверке данных выше. Банки стараются максимально подтвердить вашу платежеспособность перед выдачей такого рискованного кредита.
Особенности страхования
Ипотека без взноса обычно выдается при обязательном условии страхования жизни и здоровья заемщика на весь срок кредита. Это дополнительная мера защиты для банка от невозврата ссуды.
Также часто требуется страхование самого объекта недвижимости от рисков утраты и повреждения. Это также минимизирует возможные убытки для банка.
Альтернатива — аренда квартиры
Если не удалось решить вопрос с первоначальным взносом, можно рассмотреть вариант долгосрочной аренды жилья вместо покупки. При правильном подходе это может быть не менее выгодный вариант.
Арендная плата сопоставима с ежемесячными платежами по ипотеке. При этом вы избегаете изначальных затрат на взнос и дополнительные расходы, связанные с обслуживанием собственного жилья.
Поручительство для ипотеки без взноса
Чтобы повысить шансы на одобрение ипотеки без первоначального взноса, банки могут попросить предоставить поручителей или созаемщиков по кредиту.
Это могут быть родственники, близкие друзья или компаньоны по бизнесу, которые также официально берут на себя ответственность за погашение кредита в случае проблем с выплатами у заемщика.
К поручителям предъявляются похожие требования в части проверки дохода и кредитной истории. Главное, чтобы они выглядели надежнее заемщика с точки зрения банка.
Обеспечение по ипотечному кредиту
Помимо поручительства, банки могут запросить предоставить другое обеспечение по кредиту, например:
- Залог ликвидных ценных бумаг или валютных вкладов;
- Залог другой недвижимости;
- Передача в залог автомобиля или оборудования;
- Поручительство юридического лица или ИП.
Чем выше ликвидность обеспечения и сумма его оценки, тем охотнее банк может посмотреть на заемщика без взноса по ипотеке.
Рефинансирование без взноса
Через 2-3 года после оформления ипотеки без первоначального взноса, когда доля выплаченного основного долга достигнет 30-40%, можно попытаться рефинансировать такой кредит в другом банке.
Шансы на одобрение будут выше, так как с течением времени заемщик подтверждает свою платежеспособность, а залоговая стоимость квартиры повышается вместе с частичным погашением долга.
Частичное погашение взноса
Если на всю сумму первоначального взноса не хватает денег, можно попробовать согласовать с банком частичное внесение взноса из имеющихся средств.
Даже 5-10% от стоимости квартиры могут повысить шансы на одобрение. Остальную часть взноса можно будет внести позже — из будущих доходов или других источников.
Источник: fb.ru
