Еженедельник «Аргументы и Факты» № 9. Доля рынка 26/02/2025
6 лет — примерно столько придётся копить на собственную квартиру среднему жителю РФ (исследование портала «Мир квартир»). Вроде звучит нестрашно, однако есть целый ряд но, которые выдавливают людей в сегмент ипотеки.
Во-первых, среднюю картину искажает ряд регионов (вроде Чукотского или Ямало-Ненецкого АО), где зарплаты высокие, а стоимость жилья не очень (см. инфографику). Во-вторых, расчёты справедливы, если человек откладывает зарплату целиком (что теоретически возможно, если в семье есть ещё один работник). В-третьих, речь идёт о ценах на квадратные метры, актуальные на сегодня. Никто не знает, что будет к моменту, когда соберётся нужная сумма. Наконец, в-четвёртых, люди нуждаются в решении квартирного вопроса сейчас, потому каждый десятый из них готов взять ипотечный кредит даже по нынешним ставкам в районе 30%. Другие им не светят, учитывая сократившиеся возможности льготного кредитования.
Нажмите для увеличения.
Но и на первоначальный взнос где-то надо найти деньги. Какие есть варианты, когда накоплений нет?
Изучим этот вопрос на примере молодой пары без детей, нацелившейся на однокомнатную квартиру стоимостью 8 миллионов рублей (это даже не Москва). Первоначальный взнос, который надо сделать по ипотеке, — 1,6 миллиона (20%).
1. Потребительский кредит
Раньше эта схема с потребительским кредитом для первоначального взноса выручала многих, но свою привлекательность она потеряла. Ставки по потребкредитам могут превышать 35–40%. Плюс рыночная ипотека до 31% годовых. Обслуживать сразу два займа тяжело. В цифрах это выглядит так: ежемесячный процент по потребкредиту (на 5 лет под 35%) — почти 57 тысяч рублей. Ежемесячный платёж по ипотеке (допустим, на 30 лет под 30%) — 160 тысяч. То есть каждый месяц придётся выкладывать 217 тысяч рублей.
Есть и другой момент. Все сведения о новых кредитах передаются в Бюро кредитных историй (БКИ). Сейчас это происходит за 3 дня. Банк, где вы планировали взять ипотеку, быстро увидит, что человек имеет дополнительную долговую нагрузку, и может отказать в кредите.
Двойная кабала. Брокер Ракута объяснил, чем опасен кредит под залог жилья
Подробнее
2. Кредит под залог
У кредита под залог недвижимости (закладывать можно как своё имущество, так и чужое, например, квартиру или дачу бабушки) ставки чуть ниже — около 28–30%, дают его на 15–20 лет. Но это опять же обслуживание двух займов. Подойдёт такой кредит тем, кто планирует как можно скорее продать заложенный объект и сразу погасить долг. «Но я всё-таки не рекомендую брать кредит под залог недвижимости, — говорит ипотечный брокер Дмитрий Ракута. — Банк оценит объект максимум на 60% от рыночной стоимости. После оформления кредита отметка о взятом займе тоже идёт в кредитную историю».
3. Сделка с удорожанием
Такое практикуют при продаже вторичного жилья, если у покупателя нет первоначального взноса. Человек покупает квартиру, которая оценена дороже, чем просит продавец, — ровно на сумму недостающего первого взноса. Собственник объекта пишет расписку о том, что он якобы получил этот взнос, затем проводится сделка.
Но мало кто из банков соглашается принять расписку от продавца о получении денег. К тому же сложно найти оценщика, который согласится на эту схему. Для покупателя в сделке с завышением кроются большие риски. Если по какой-то причине она будет оспорена, то придётся возвращать завышенную сумму, указанную в договоре.
Не сдаваться до последнего. Как страдают покупатели жилья в новостройках?
Подробнее
4. Взять взаймы
Если не могут помочь родственники, то деньги на первый взнос по ипотеке можно взять у частных инвесторов. Условия индивидуальные, но обычно они выдают займы на срок до 30 дней со ставкой до 5% в месяц. Чтобы решиться на этот шаг, надо быть уверенным в том, что через месяц у вас будут те самые 1,6 миллиона рублей плюс 80 тысяч накапавших процентов.
5. Накопить на вкладе
Это может быть актуально только при условии, что большая часть взноса уже есть. Например, до 1,6 миллиона не хватает порядка 150 тысяч. Если имеющуюся сумму положить на депозит по нынешним ставкам (достигающим 22%), то через полгода недостаток получится ликвидировать. Но не факт, что сумма первоначального взноса к тому моменту не изменится.
На туалет хватит? Сколько жилья можно купить на маткапитал в 2025 году
Подробнее
Так связываться или нет?
— Решать вам. Но если у человека нет денег на первый взнос, я бы не рекомендовала рассматривать ипотеку. У любого из вышеперечисленных вариантов есть минусы, — считает кредитный брокер Елена Молокова. — Опять же мы рассматриваем идеальный случай: первоначальный взнос — 20%, но по факту банки предпочитают заёмщиков, которые имеют на руках первоначальный взнос в размере 30–50% от стоимости объекта.
Оцените материал
Источник: aif.ru