Увеличение срока экспозиции вторичного жилья связано с падением спроса и завышенными ценами
Риелторы отмечают резкий рост сроков реализации квартир на вторичном рынке Москвы. В 2022 году срок экспозиции увеличился на фоне снижения спроса и завышенных цен, поясняют эксперты.
Эксперты рассказали, как много времени требуется сейчас в среднем для продажи квартиры на вторичном рынке столицы и какое жилье реализуется дольше и почему.
Сроки реализации квартир выросли в несколько раз
В ЦИАН отмечают увеличение среднего срока активности объявления на своей площадке (время, в течение которого объект находится на площадке). Этот показатель тождествен сроку экспозиции, хотя и не совсем равен ему, пояснил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Некоторые лоты на нашей площадке снимаются с реализации, так и не найдя покупателя. Кроме того, часть лотов уходит в архив лишь после завершения срока размещения (полной недели или месяца) несмотря на то, что перестают быть активными», — сказал он.
Тем не менее на протяжении последних шести месяцев срок активности объявлений на площадке ЦИАН растет. Если в феврале 2022 года он составлял 81 день, то сейчас увеличился до 110 дней. Выше этот показатель был только весной 2020 года (тогда, к концу карантина в мае 2020-го, он дорос до 145 дней).
Увеличение среднего срока экспозиции вторичных квартир фиксируют и аналитики Est-a-Tet — с начала года более чем в два раза. По данным Est-a-Tet, в августе 2022 года средний срок экспозиции вторичных квартир составляет 60 дней, тогда как в январе было лишь 27 дней. «Средний срок экспозиции определяется ликвидностью того или иного объекта. По каким-то объектам срок действительно вырос, а по каким-то остался прежним. И эта зависимость от ликвидности была всегда, даже в периоды активного рынка», — пояснила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Почему растет срок продажи квартир
Увеличение срока экспозиции вторичных квартир эксперты объясняют влиянием нескольких факторов. Во-первых, падение платежеспособного спроса. «Весной многие собственники поставили вопрос реализации квартир на паузу, по разным причинам снимали свои объекты с продажи. Покупатели также не спешили совершать покупку. Сейчас рынок постепенно восстанавливается, собственники возвращают лоты на продажу», — пояснила Юлия Дымова.
Во-вторых, давление на срок продажи жилья оказывают выросшие цены. «В 2020 и 2021 годах мы наблюдали мощный рост спроса, вследствие которого цены достигли очень высоких значений. В настоящее время многие не могут позволить себе приобретение квартиры», — сказал руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Третий фактор — это отсутствие эффективных ипотечных программ на вторичке. В связи с этим часть покупателей выбрали первичный рынок. «Прежде всего это касается покупателей-ипотечников, ведь рыночные ставки для готового жилья сейчас превышают 10%, а в новостройках средняя ставка в заключенных договорах — ниже 4% (а у многих ЖК и девелоперов есть предложения и по 0,1%)», — сказал руководитель «ЦИАН.Аналитики».
Какие квартиры продаются хуже всего
При продаже квартиры в первую очередь важна цена и ее соответствие рынку. Если цена завышена, покупателя можно ждать месяцами. «Важно и само состояние квартиры, качественные характеристики играют роль. Людям нравятся светлые, чистые квартиры, не в «убитом» состоянии. Еще один фактор — юридическая чистота квартиры, документы должны быть в порядке», — пояснила Юлия Дымова.
По словам Алексея Попова, сейчас дольше всего в реализации находятся лоты в недавно сданных домах. По оценке ЦИАН, для лотов в корпусах, построенных после 2015 года, срок жизни объявления превышает 130 дней. «Это связано с тем, что в данном сегменте заметно выше конкуренция за покупателя (причем не только со стороны других предложений на вторичке, но и от застройщиков, реализующих новые очереди соответствующих ЖК)», — пояснил он.
Сложно продать многокомнатные квартиры в неэлитных сегментах рынка, добавил Дмитрий Таганов. Кроме того, сложно реализуется жилье с нетиповыми планировками или с дефектами, переоцененные объекты. «Такие лоты могут экспонироваться бесконечно долго, до тех пор, пока не увеличится спрос или собственники не предоставят дисконт, который устроит покупателей», — отметил он.
Востребованы у покупателя традиционно и сейчас в частности однокомнатные квартиры и студии. Также они привлекают покупателей за счет своего бюджета, сказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
