Вместе со специалистами разбираемся, где в Московской области выгоднее всего приобретать жилье в новостройках, где оно быстрее окупится и где на него надо меньше всего копить
Собираясь приобрести квартиру в новостройке с инвестиционной целью, покупателю необходимо понимать, зачем он это делает. Заработать на покупке квартиры можно двумя способами. Первый — купить недвижимость в новостройке и перепродать, когда квартира подорожает, а второй вариант — сдавать жилище в аренду.
Сейчас на рынке жилья отмечается стагнация, цены падают, поэтому заработать на росте цен в ближайшей перспективе сложно. В нынешней ситуации покупатели обращают внимание на первичный рынок Подмосковья и рассчитывают заработать на сдаче приобретенного жилья в аренду.
Инвестиционный спрос
По данным аналитиков «НДВ — Супермаркет Недвижимости», число сделок в Подмосковье за месяц выросло на 19,4% — с 3,1 тыс. в июне до 3,7 тыс. в июле 2022 года. Таким образом, спрос вышел на уровень апреля этого года.
Динамика сделок на первичном рынке Московской области в январе — июле 2021 и 2022 годов (тыс.)
Вместе со специалистами разбираемся, в каких локациях Подмосковья выгоднее всего приобретать жилье, где оно быстрее окупится и где на него надо меньше всего копить.
Основным драйвером спроса на рынке новостроек Московской области продолжает оставаться ипотека
Сколько могут заработать рантье
При покупке однокомнатной квартиры на первичном рынке Подмосковья средний срок окупаемости при постоянной ее сдаче в аренду составляет 18 лет. Быстрее всего отбить стоимость квартиры за счет сдачи в аренду получится в Химках (14 лет) за счет одних из самых высоких в Московской области ставок аренды, а также в Богородском городском округе (15 лет) за счет низкой стоимости жилья. Самые невыгодные с точки зрения окупаемости при сдаче в аренду квартиры в Королеве (27 лет) и Щелково (22 года), объясняет эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.
Средняя доходность от сдачи в аренду в вошедших в исследование локациях составляет 5,6% годовых. Максимальные показатели в Химках (7,4%), Богородском (6,7%) и Солнечногорском городских округах, а также в Мытищах (6,2%). Минимальные показатели, по данным ЦИАН, зафиксированы в Королеве (3,7%), Щелково (4,5%) и Наро-Фоминском городском округе (4,7%).
Доходность от сдачи в аренду и окупаемость инвестиций в новостройки в городских округах Подмосковья
| Городской округ | Средняя стоимость квартиры, млн руб. | Средняя ставка аренды в месяц, тыс. руб. | Доходность | Окупаемость (лет) | Средняя заработная плата, тыс. руб. | Доступность (количество годовых доходов в стоимости квартиры) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Химки | 5,8 | 35,7 | 7,4% | 14 | 88,4 | 5,5 |
| Богородский | 3,95 | 22 | 6,7% | 15 | 59 | 5,6 |
| Солнечногорский | 4,78 | 24,8 | 6,2% | 16 | 62,7 | 6,4 |
| Мытищи | 5,84 | 30,1 | 6,2% | 16 | 66,8 | 7,3 |
| Ленинский | 5,97 | 29,8 | 6% | 17 | 73,9 | 6,7 |
| Люберцы | 6,41 | 31,3 | 5,9% | 17 | 70,3 | 7,6 |
| Красногорск | 6,98 | 33,6 | 5,8% | 17 | 84,4 | 6,9 |
| Домодедово | 5,37 | 25,5 | 5,7% | 18 | 69 | 6,5 |
| Балашиха | 5,46 | 25,9 | 5,7% | 18 | 62,5 | 7,3 |
| Долгопрудный | 7,05 | 33 | 5,6% | 18 | 76 | 7,7 |
| Дмитровский | 5,14 | 23,5 | 5,5% | 18 | 53,4 | 8 |
| Раменский | 5,02 | 22,9 | 5,5% | 18 | 56,4 | 7,4 |
| Одинцовский | 8,23 | 36,4 | 5,3% | 19 | 72,4 | 9,5 |
| Сергиево-Посадский | 4,51 | 19,9 | 5,3% | 19 | 51,5 | 7,3 |
| Пушкинский | 5,59 | 23,6 | 5,1% | 20 | 51,8 | 9 |
| Подольск | 6,9 | 28,5 | 5% | 20 | 66,1 | 8,7 |
| Наро-Фоминский | 6,57 | 25,6 | 4,7% | 21 | 54,9 | 10 |
| Щелково | 5,71 | 21,6 | 4,5% | 22 | 63,2 | 7,5 |
| Королев | 8,42 | 26,2 | 3,7% | 27 | 72,9 | 9,6 |
Данные: «ЦИАН.Аналитика»
Самые доступные (относительно уровня доходов местных жителей) квартиры расположены в Химках — для покупки потребуется 5,5 годовой зарплаты, в Богородском (почти 6 годовых зарплат) и Солнечногорском (6,5 годовой зарплаты) городских округах. В первом случае доступность обеспечена высокими зарплатами, а во втором и третьем — за счет низкой стоимости жилья, поясняет Елена Лапшина. По ее словам, дольше всего копить придется на квартиру в Наро-Фоминском городском округе (10 годовых зарплат) — здесь одни из самых низких зарплат среди анализируемых локаций, а также в Королеве и Одинцовском городском округе (9,5 годовой зарплаты) — за счет высокой стоимости жилья.
Средний срок окупаемости при постоянной сдаче квартиры в аренду в Подмосковье составляет 18 лет
В какие подмосковные проекты стоит вкладывать деньги
Наименее привлекательными с точки зрения инвестиций проектами являются типовые жилые комплексы, которые массово строились в 2018–2019 годах в не самых перспективных районах Московской области (места с плохой экологией, с НПЗ и очистными сооружениями). На старте продаж цены там были более чем адекватные, предлагались и неплохие программы рассрочки, говорит руководитель департамента новостроек компании «ТСН Недвижимость» Роман Поручик. По словам эксперта, люди, которые успели выйти из этих проектов в 2020 году, остались в выигрыше. А вот те инвесторы, которые зашли в эти ЖК на пике роста цен, при попытке реализовать их в 2022 году столкнулись с большой конкуренцией и падением цен.
«Теперь такие покупатели не могут выйти из данных инвестиций с прибылью. Существуют реальные примеры, когда клиенты купили квартиру в 2021 году за 9 млн руб., а застройщик предлагает их летом 2022 года уже за 8 млн руб. Сейчас нет предпосылок такого же резкого скачка цен на недвижимость, который был два года назад. Более выигрышными для инвестиций становятся объекты в перспективных районах с хорошей транспортной доступностью, там рост цен предполагается выше уровня инфляции, в такие объекты можно и нужно вкладываться», — резюмирует Роман Поручик.
